Prawdziwy raport Gruntometr.pl • data audytu: 13.10.2026

Rzeczywiste dane, bez retuszu

Raport działki nr 24

Pniewo (rejon ul. Pułtuska), gm. Zatory•powiat pułtuski, woj. mazowieckie•TERYT: 142407_2.0018.24

To nie jest wymyślony wzór. Poniżej pokazujemy wyniki prawdziwego raportu wygenerowanego przez Gruntometr dla działki w Pniewie – razem z wadami, których nie widać ani w ogłoszeniu, ani na zdjęciu. Raport łączy dane z ewidencji gruntów (EGiB), planu miejscowego (MPZP), uzbrojenia terenu (GESUT), map powodziowych (ISOK), rejestru form ochrony przyrody (GDOŚ), numerycznego modelu terenu oraz archiwalnych ortofotomap 2005–2020.

Sprawdź swoją działkę

Powierzchnia

8 400 m²

0,84 ha • ok. 36 × 294 m

Plan miejscowy

MPZP: 4 strefy

Budowa tylko we froncie (1MNU)

Media w drodze

3 z 4 sieci

Prąd, woda, kanalizacja (≤ 25 m) • brak gazu

Ocena Gruntometr

81 / 100

Zakup zalecany z ograniczeniami

Najważniejsze wnioski

Co raport wykrył w nieco ponad 3 minuty

Działka z dostępem do drogi, mediami i sklepem za rogiem wygląda na idealną. Rejestry państwowe pokazują jednak 7 ograniczeń, które wpływają na cenę, czas zakupu i możliwość budowy.

Ryzyka i ukryte koszty

7 pozycji

1
Las na działce (użytek LsV w EGiB)Wyłączenie gruntu leśnego z produkcji wymaga zgody Dyrektora RDLP i wysokich opłat. Budynek musi stać min. 12 m od granicy lasu (§ 271 WT).
2
Podwójne prawo pierwokupuLasy Państwowe (art. 37a ustawy o lasach) oraz KOWR (działka rolna 0,84 ha > 0,3 ha). Sprzedaż tylko w trybie umowy warunkowej, co wydłuża transakcję.
3
Budowa możliwa tylko od frontuMPZP dzieli działkę na 4 strefy (1MNU + 5ZL + 3R + 1RE). Zabudowa jest dopuszczona wyłącznie w pasie 1MNU przy drodze – ok. 15–20% powierzchni.
4
Obszar Natura 2000 „Puszcza Biała”Obszar specjalnej ochrony ptaków PLB140007. Obowiązuje art. 33 ustawy o ochronie przyrody – możliwy wymóg decyzji środowiskowej.
5
Ruchliwa droga przy działceul. Armii Krajowej – szacunkowo 15 000–40 000 pojazdów na dobę. Wysoka uciążliwość hałasu dla domu jednorodzinnego.
6
Ryzyko podtopieńDziałka jest poza strefami powodziowymi ISOK, ale rzeka Prut płynie 142 m dalej – możliwe wysokie wody gruntowe po opadach, zalecany drenaż opaskowy.
7
Niekorzystny kształt („kiszka”)Ok. 36 m × 294 m (proporcja 1 : 8). Wymusza podłużny układ budynku, długi dojazd w głąb i wyższe koszty ogrodzenia.

Mocne strony

Bezpośredni dostęp do drogi publicznej o utwardzonej nawierzchni, z chodnikiem i oświetleniem.
Prąd, wodociąg i kanalizacja w drodze (do 25 m), sieć telekomunikacyjna przebiega przez działkę.
Przystanek autobusowy 147 m, sklep 133 m, apteka 256 m, szkoła z przedszkolem 303 m.
Teren płaski (średni spadek 1,8%), podłoże stabilne – brak osuwisk i terenów górniczych.
Brak linii wysokiego napięcia w promieniu 500 m, kolei w promieniu 1 km i zakładów uciążliwych w promieniu 5 km.
Brak ochrony konserwatorskiej i zasięg 5G (stacja bazowa Orange w odległości 548 m).

Inspekcja terenowa

Granice działki, sieci uzbrojenia i widok z ulicy

Źródła: GUGiK (ortofotomapa, KIUT) + Google Street View

Ortofotomapa z granicami i sieciami

GUGiK

Ortofotomapa działki nr 24 w Pniewie z granicą działki i sieciami uzbrojenia terenu

Działka nr 24 • ok. 36 × 294 m

GPS: 52.6469° N, 21.2497° E

Dostęp do drogi: bezpośredni, od ul. Armii Krajowej (ok. 5 m od osi jezdni) – działka frontowa, pierwsza linia zabudowy.

Geometria: wydłużony prostokąt o proporcji 1 : 8. Szerokość 36 m pozwala zachować wymagane odległości od granic (4 m / 3 m).

Widok terenu (Google Street View)

wrzesień 2025

Widok Google Street View z ul. Pułtuskiej w kierunku działki nr 24 w Pniewie

Widok z ul. Pułtuskiej, ok. 116 m od działki

Najbliższe dostępne ujęcie: samochód Google nie przejechał drogą bezpośrednio przy działce, więc raport wybiera najbliższą sfotografowaną ulicę i wyraźnie to zaznacza.

Ukształtowanie terenu: 89,8–94,2 m n.p.m., średni spadek 1,8%, ekspozycja zachodnia. Szacowany koszt niwelacji: 3 000–10 000 zł.

Scoring atrakcyjności

81 / 100 pkt w 6 filarach

Wynik jest sumą punktów z sześciu obszarów. Działka wygrywa ceną, mediami i komunikacją, a traci na ograniczeniach prawnych (las, Natura 2000, wielostrefowy MPZP) i niekorzystnej geometrii.

Prawne i MPZP14,5 / 20
Finanse i wycena20 / 20
Media i uzbrojenie16 / 20
Geometria i grunt8,5 / 15
Cisza i otoczenie12 / 15
Skomunikowanie10 / 10

Plan miejscowy

MPZP: jedna działka, cztery strefy

Uchwała nr 211/XXXIII/2022 (PDF)

Wyrys z MPZP gminy Zatory dla działki nr 24 w Pniewie – strefy 1MNU, 5ZL, 3R i 1RE — Rysunek planu (GUGiK KIMPZP) z obrysem działki. Plan obowiązuje od 25.02.2022 r. – budowa w strefie 1MNU na podstawie MPZP, bez decyzji o warunkach zabudowy.

1MNUok. 15–20% działkiZabudowa dopuszczona
Front od drogi – zabudowa mieszkaniowo-usługowa
Dom jednorodzinny lub budynek usługowy: maks. wysokość 12 m, powierzchnia zabudowy do 40%, min. 40% powierzchni biologicznie czynnej.
5ZLok. 5–10% działkiZakaz zabudowy
Las
Zakaz nowej zabudowy kubaturowej, ochrona drzewostanu.
3Rok. 45–50% działkiZakaz zabudowy
Część środkowa – tereny rolne
Uprawy polowe, zakaz nowej zabudowy.
1REok. 25–30% działkiZakaz zabudowy
Część zachodnia – dolina rzeki Prut
Tereny rolne w obniżeniu dolinnym, ochrona ekologiczna doliny, zakaz zabudowy.

Szczegółowa analiza

Wyniki z rejestrów państwowych

Wybrane parametry z pełnego raportu. Kolorem oznaczamy, co działa na korzyść kupującego, a co wymaga uwagi.

Las na działce

Ewidencja gruntów i obrót ziemią

EGiB / KIEG GUGiK, obręb Pniewo (0018)

Klasoużytki:RIVb, LsV, RV, ŁV
Kategoria gruntu:Rolna / leśna
Własność:Grupa 7 – osoby fizyczne
Wyłączenie z produkcji:Zgoda RDLP + opłaty
Prawo pierwokupu:KOWR i Lasy Państwowe
Zabudowa:Brak budynków

Brak gazu

Media i uzbrojenie terenu

GESUT / KIUT, rejestr SIDUSIS

Prąd:W drodze (do 25 m)
Wodociąg:W drodze (do 25 m)
Kanalizacja:W drodze (do 25 m)
Gaz:Brak sieci w zasięgu 25 m
Telekomunikacja:Przebiega przez działkę
Światłowód (SIDUSIS):Brak danych w rejestrze

Ruchliwa droga

Droga, ruch i komunikacja

BDOT10k, PRG/EMUiA, GPR, przystanki GTFS

Dostęp do drogi:Bezpośredni (1. linia zabudowy)
Droga przyległa:ul. Armii Krajowej, utwardzona
Natężenie ruchu:ok. 15–40 tys. poj./dobę
Uciążliwość hałasu:Wysoka
Przystanek autobusowy:147 m (ok. 2 min)
Skomunikowanie:75/100 – brak wykluczenia

Ryzyko podtopień

Woda, grunt i ukształtowanie

ISOK / Wody Polskie, NMT GUGiK, SOPO, MIDAS

Strefy powodziowe (Q10/Q100/Q500):Poza strefami
Najbliższy ciek:rzeka Prut, 142 m
Ryzyko podtopień:Wysokie – drenaż
Rzędne terenu:89,8–94,2 m n.p.m.
Średni spadek / niwelacja:1,8% / 3–10 tys. zł
Osuwiska i górnictwo:Brak

Natura 2000

Przyroda, las i ochrona

GDOŚ CRFOP, BDL, BDOT10k, NID

Natura 2000:OSO Puszcza Biała (PLB140007)
Odległość do lasu:0 m (las na działce)
Bufor ppoż. (§ 271 WT):min. 12 m od lasu
Linie wysokiego napięcia:Brak w promieniu 500 m
Zakłady uciążliwe, fermy:Brak w promieniu 5 km
Ochrona zabytków (NID):Brak

Usługi 93/100

Otoczenie i lokalizacja

BDOT10k, OpenStreetMap, UKE, ADS-B

Sklep spożywczy:133 m (ok. 2 min)
Apteka:256 m (ok. 3 min)
Szkoła i przedszkole:303 m (ok. 4 min)
Zasięg komórkowy:5G/LTE, BTS 548 m
Kolej / ruch lotniczy:Brak uciążliwości
CPK / KDP:77,6 km / 51,6 km – brak ryzyka

Historia terenu

Archiwalne ortofotomapy 2005 – 2020

Zdjęcia lotnicze pozwalają wykryć dawne stawy, wysypiska, wycinki lasu czy nasypy. Tutaj: 15 lat użytkowania rolnego, bez ingerencji budowlanej na działce.

2005 r.

Grunt rolnyPole z kępą drzew we wschodniej części działki. Na południe widoczny niewielki staw.

2010 r.

Bez zmianUżytkowanie rolne, brak zabudowy, nasypów ani wyrobisk na działce.

2017 r.

Zmiany w sąsiedztwieDziałka bez zmian. Od strony głównej drogi pojawia się plac i budynek usługowy.

2020 r.

Nadal niezabudowanaBrak śladów wysypisk (najbliższe wyrobisko 738 m). Staw 53 m od działki.

Ceny i wycena

Szacunkowa wartość i strategia negocjacji

Wycena gruntu

Ceny transakcyjne w rejonie (RCN, GUS, NBP)

Średnia stawka gruntów rolnych w rejonie:7,6 zł/m² (6,5–9,5 zł/m²)
Szacunkowa wartość działki:63 840 zł
Przedział realistyczny:52 348 – 76 608 zł
Dyskonto negocjacyjne w rejonie:−10,2% względem ofert
Trend cen w rejonie:+5,4% r/r

Wycena traktuje całe 0,84 ha jako grunt rolno-leśny. Pas frontowy 1MNU ma wyższą wartość jednostkową – działki budowlane w sąsiedztwie sprzedają się po kilkadziesiąt do ponad 100 zł/m², co jest argumentem w negocjacjach obu stron.

Rekomendacja cenowa

Cena otwarcia negocjacji

ok. 55 000 zł

Cena docelowa

57 000 zł

Cena maksymalna

63 840 zł

Punktem wyjścia jest średnie dyskonto −10,2% między cenami ofertowymi a transakcyjnymi w rejonie. Dodatkowe argumenty: konieczność wyłączenia lasu z produkcji, podwójne prawo pierwokupu i ograniczona strefa zabudowy.

Weryfikacja rynkowa

Czy działka jest wystawiona na sprzedaż?

Monitoring portali ogłoszeniowych (Otodom, Morizon, Gratka, OLX, domy.pl i inne) oraz archiwum ofert

Oferty w sąsiedztwie

Aktywne ogłoszenie tej działki

Nie znaleziono

Historia ogłoszeń (archiwum)

Brak śladów

Oferty porównawcze w okolicy

1 (domy.pl)

Działka nr 24 (0,84 ha) nie figuruje w publicznych serwisach ogłoszeniowych ani w ich archiwum. Transakcje w tym rejonie często odbywają się bezpośrednio, poza portalami. Znaleziona oferta dotyczy innej nieruchomości w okolicy i służy jako punkt odniesienia cenowego.

domy.plSąsiedztwo / oferta porównawcza

Dom na sprzedaż, Pułtuski Zatory, 160 m²

990 000 zł

Dom 160 m² na działce 800 m²

Zgodność z działką: ta sama okolica (gmina Zatory / Pniewo), ale inna powierzchnia działki (0,08 ha zamiast 0,84 ha) – to inna nieruchomość.

Zobacz ofertę na domy.pl

Plan działania

Checklista przed zakupem tej działki

1Wypis i wyrys z MPZP w Urzędzie Gminy Zatory – z interpretacją granic strefy 1MNU i funkcji terenu 5ZL.
2Konsultacja w Regionalnej Dyrekcji Lasów Państwowych: szanse na wyłączenie gruntu leśnego (Ls) z produkcji.
3Weryfikacja księgi wieczystej – obciążenia, służebności, hipoteki.
4Badania geotechniczne – poziom wód gruntowych ze względu na bliskość rzeki Prut.

Werdykt raportu • 81/100 pkt

Zakup zalecany z ograniczeniami: budowa możliwa tylko w strefie 1MNU

Działka ma bezpośredni dostęp do drogi, media w zasięgu i bardzo dobrą infrastrukturę w promieniu kilkuset metrów. Zakup ma sens wyłącznie po potwierdzeniu w gminie granic strefy budowlanej i w RDLP możliwości wyłączenia lasu z produkcji. Trzeba też doliczyć czas na podwójne prawo pierwokupu i koszt drenażu.

Las na działce
Natura 2000
Pierwokup KOWR i LP
Ruchliwa droga
Ryzyko podtopień